Закон о долевом строительстве 214 фз действующая

Содержание
  1. ФЗ-214: главный закон о новостройках в 2019 году
  2. Смысл принятия закона: основания и реалии
  3. Защитные механизмы
  4. Банковский контроль
  5. Гарантии и особенности «общего имущества»
  6. Права и ответственность дольщиков
  7. Как менялся ФЗ-214: история изменений
  8. Изменения 2019 года: особенности актуальной редакции
  9. Вопросы доступности средств дольщиков: эскроу-счета
  10. Заключение: снижение рисков не означает их отсутствие
  11. Какие гарантии дает дольщикам 214 ФЗ, суть закона — ЮК
  12. 5 положений 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, которые Вы должны знать
  13. При чем здесь Закон о защите прав потребителей?
  14. Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?
  15. Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!
  16. Как зарегистрировать договор без застройщика
  17. Дом построен. Не расслабляться!
  18. Суть 214 ФЗ и изменения 2020 года
  19. Суть Закона № 214-ФЗ
  20. Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными
  21. Редакции закона и его изменения
  22. Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ
  23. Перспективы долевого строительства
  24. Заключение
  25. Фз 214 об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2020 году
  26. Основные статьи ФЗ «О долевом участии»
  27. Требования к застройщику по ФЗ-214
  28. Требование к договору по ФЗ 214
  29. Требования к дольщику

ФЗ-214: главный закон о новостройках в 2019 году

Закон о долевом строительстве 214 фз действующая

13.09.2018

Новая реальность на рынке долевого строительства! Обновленный закон ФЗ-214, который регулирует взаимоотношения дольщиков и застройщиков, начиная с его принятия в 2004 году, имел множество дыр и лазеек: недобросовестные застройщики умело их использовали, а дольщики теряли деньги и выходили на улицы с протестами.

Что людям ждать теперь, и как выглядит закон в последней редакции? Мы решили разобраться, насколько обеспечивает закон интересы дольщиков, чем документ был плох, и приведут ли свежие правки к благотворным изменениям.

Первое, что необходимо изучить всем, кто намерен в целях решения жилищного вопроса прибегнуть к долевому строительству, это ФЗ-214 в самой последней редакции.

Законодательный документ, принятый еще в 2004 году, претерпевал изменения по мере того, как обнаруживались очередные (или традиционные) проблемы, связанные с недостаточной защитой прав покупателей квартир, готовых стать инвесторами, и с непрозрачной работой девелоперов.

Смысл принятия закона: основания и реалии

Целью формирования закона изначально было определение порядка взаимоотношений на рынке долевого строительства. Впоследствии же основные усилия были предприняты для определения мер защиты людей, вкладывающих деньги на разных этапах строительства, от недобросовестности застройщиков.

Нужно заметить, что этим законом защищаются исключительно лица, которые подписали специальный договор долевого участия. Другие типы сделок, сопровождаемые иными документами, включая предварительные договоры, этим законом не регламентируются. 

К чему же сводится комплекс защитных мер в ФЗ-214, и на что могут рассчитывать частные инвесторы (а именно так в последнее время все чаще власти называют простых дольщиков)? Указанный закон действительно жестко формулирует требования к девелоперу, пожелавшему реализовать строительный проект с привлечением денег граждан, заинтересованных в решении жилищного вопроса.

В законодательном документе:

  • достаточно подробно сформулированы права граждан на определенную жилплощадь в возводимом доме и прописано, как они могут воздействовать на строительную компанию, и за что именно могут взыскивать неустойку;
  • прописаны способы решения вопроса в случае внезапного банкротства застройщика или срыва сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

В 2018 году, когда новые поправки к закону вступили силу, эти поправки для застройщиков и дольщиков стали, фактически, новой реальностью на рынке долевого строительства.

Защитные механизмы

Home

Закон выдвигает к застройщикам ряд требований, соответствие которым позволяет привлекать деньги для возведения объектов жилой недвижимости. Соответствие требованиям, в свою очередь, обеспечивает косвенное подтверждение финансовой состоятельности застройщика и его добропорядочности. Вот основные меры, позволяющие оградить дольщиков от рисков:

  • до привлечения клиентов и начала работ девелопер обязан располагать основными разрешениями, позволяющими реализовать проект, документ о праве на строительство и регистрационный документ, который подтверждает право пользования земельным участком;
  • от девелоперской компании требуется обнародовать подробные сведения не только о своих возможностях и реализуемом проекте, но и о финансовых возможностях – проектная декларация, результаты аудита и вся бухгалтерская отчетность должны быть публичными, официальный сайт девелопера должен предоставлять всю эту информацию;
  • застройщики обязательно должны участвовать в возведении объекта собственным капиталом, причем, сумма вложенных средств не может быть ниже десяти процентов от общей планируемой суммы;
  • деньги, которые зачислены от инвесторов, должны направляться только на целевые нужды по реализации определенных задач;
  • в договоре должна быть зафиксирована окончательная цена жилья, и строительные компании лишены права взимать дополнительную плату при незапланированном увеличении расходов;
  • каждый договор должен быть непременно зарегистрирован в Росреестре, что дает возможность избежать двойных продаж одних и тех же квартир;
  • застройщик, который обязан четко указать срок передачи готовой жилплощади дольщику, за его нарушение должен оплатить компенсацию;
  • на девелопера возложена ответственность за обеспечение защиты инвестиций дольщиков.

Банковский контроль

Начиная с июля 2018 года, контролировать на счетах застройщиков процесс целевого расходования средств теперь должны уполномоченные банки.

Согласно 13-15 статьям закона, в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика используется залог участка и дома, который на нем возводится.

Если застройщик не может завершить работы или становится банкротом, залог может быть продан с тем, чтобы инвесторы получили компенсации.

Однако в начале сентября 2018 Минстрой признал неготовность банковской сферы работать с 214-ФЗ. К чему приведут подобные заявления, пока не ясно, однако Минстрой обещает разделить ответственность с финучреждениями.

http://www.nishka.pl

Гарантии и особенности «общего имущества»

После завершения строительства девелоперы обязаны предоставлять как минимум пятилетнюю гарантию на базовые конструктивные элементы и трехлетнюю – на инженерное оснащение.

Стоит знать, что требования закона никак не касаются общего имущества многоквартирной новостройки. То есть, если какие-то проблемы возникнут в подъезде, застройщика привлечь к ответственности не получится.

Права и ответственность дольщиков

Согласно ФЗ-214, дольщики имеют определенные права, но на них также накладываются и некоторые ограничения.

Если инвестор примет решение выйти из проекта, он может сделать это путем продажи своего права на квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Этим часто пользуются вкладчики, желающие заработать на квартире, вложив деньги на начальной стадии строительства и переуступив права ближе к финалу.

Если застройщик сдает жилье с явными дефектами, дольщик имеет право требовать их бесплатного устранения.

https://psy-practice.com

Возможно также изменение стоимости квартиры на соответствующую сумму, которая обеспечит компенсацию устранения проблем и устанавливается в результате независимой оценки.

В случае, когда девелопер грубо нарушает условия договора, покупатель квартиры может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Дольщику дано право требовать не только возврата внесенной суммы, но и начисления процентов.

При этом, дольщик обязан внести оговоренную оплату и принять жилье в установленном порядке, и если он этого не сделает своевременно, то будет нести ответственность уже перед застройщиком (компенсация в судебном порядке).

Как менялся ФЗ-214: история изменений

Многие еще помнят период, когда застройщики сначала продавали будущие квартиры вкладчикам и приступали к строительству без полного пакета разрешительных документов. Дополучить их впоследствии и узаконить ведение работ выходило не во всех случаях и это получалось не у всех застройщиков, в результате чего на рынке образовалось огромное количество проблем.

В том числе – наметилась тенденция роста количества соинвесторов, которые в силу возникновения у застройщика различных проблем больше не могли рассчитывать на получение жилой площади в сколько-нибудь приемлемый срок.

Лишь некоторые современные законодательные акты претерпели столько изменений и мелких поправок, как ФЗ-214.

Так, в январе 2014 года революционным событием казалось вступление в силу изменений, в соответствии с которыми стало обязательным оформление застройщиками страхования гражданской ответственности.

По идее, эта система должна была позволить вернуть инвесторам все вложенные деньги, если девелопер окажется банкротом. Тем не менее, такое нововведение было фактически отвергнуто рынком, и в 2017 году законодатели сочли целесообразной его отмену.

Вместо страхования, девелоперов обязали, запуская новые проекты, делать финансовые взносы в компенсационный фонд, предназначенный для обеспечения завершения строительства домов, оказавшихся проблемными, а также для компенсаций инвесторам. Кроме того, появилась возможность рассчитываться с застройщиком посредством счетов условного хранения (эскроу).

В 2017 году, помимо этого, стали более жесткими требования к объему уставного капитала и обнародованию всех данных о проекте на официальном сайте девелопера. Дополнительно введено привлечение к уголовной ответственности застройщиков, привлекающих деньги на возведение новостроек незаконным путем или вводящих дольщиков в заблуждение.

Изменения 2019 года: особенности актуальной редакции

Весьма серьезные поправки вступили в силу с 1 июля 2018 года, и большинство из них связано с финансовой стороной строительного бизнеса:

  • перед обнародованием проектной декларации девелопер уже должен иметь на счету целевую сумму, которая не может быть ниже 10% стоимости реализации проекта;
  • обязательное вложение собственных средств застройщика не должно быть меньше одной десятой части от всего объема инвестиций;
  • 10-процентное ограничение налагается на сумму затрат для административных нужд;
  • девелопер лишается права на привлечение каких-либо займов, кроме целевых кредитов, оформленных на реализацию конкретных проектов;
  • застройщик не имеет права на привлечение средств сразу по нескольким строительным разрешениям (один объект – один комплект документов);
  • обязательства застройщика, не связанные с возведением дома, ограничены 1% от всей суммы инвестиций.

Более того, абсолютно все операции, связанные с реализацией каждого конкретного проектов, могут вестись лишь через единственный расчетный центр, что теоретически должно обеспечить прозрачность и действенность контроля целевого использования средств.

Девелоперы, начиная с июня 2018, активно лоббируют послабления правок ФЗ-214. В сентябре они обратились к Борису Титову, который передал проблему на рассмотрение Мутко.

Все это не сыграло значительной роли, и 18.12.2018 Госдума приняла во втором чтении законопроект о поправках в ФЗ-214, позже и Совет федерации одобрил их.

Вопросы доступности средств дольщиков: эскроу-счета

Главное нововведение, которое напрямую касается дольщиков, связано с применением упомянутых выше счетов эскроу. Если в течение первого года с введения поправок их использование является добровольным, то уже с 1 июля 2019 года оно станет обязательным.

Деньги инвесторов становятся недоступными для застройщиков на определенный период. Все финансы осядут на счетах уполномоченных кредитных организаций, а далее уже банки, в соответствии с программой проектного финансирования, станут выдавать строительным компаниям требуемые суммы на строительство домов. Залогом финансирования и будут средства на эскроу-счетах.

Home

Если застройщик по каким-то причинам не смогут больше выполнять свои обязательства, ответственность за расчеты с дольщиками будет лежать уже на банках. При этом, если и финансовая организация, например, лишится лицензии, дополнительные обязательства придется взять на себя Агентству по страхованию вкладов.

Заключение: снижение рисков не означает их отсутствие

Каждая следующая поправка значительно ужесточает требования к строительным компаниям, способных возводить дома за счет дольщиков, готовых приобретать квартиры на разных стадиях возведения. Закон, разработанный для защиты прав инвестора, конечно, не является панацеей, но все же он минимизирует многие риски.

Тем не менее, даже при наличии серьезных изменений и ограничений, включенных в последнюю редакцию ФЗ-214, важно проявлять бдительность и правильно выбирать застройщика, внимательно выбирать строительный проект и со всей тщательностью прорабатывать условия договора. Не исключено появление новых законодательных лазеек, позволяющих перехитрить закон и обмануть дольщика.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/fz-214-glavnyj-zakon-o-novostrojkah-v-2018-godu

Какие гарантии дает дольщикам 214 ФЗ, суть закона — ЮК

Закон о долевом строительстве 214 фз действующая

Долгое время отношения между дольщиком и застройщиком напоминали рулетку, причем в выигрыше всегда оставался последний.

Дольщик же никогда до конца не был уверен: повезет ему взять главный приз в виде новенькой квартиры, или все его вложенные средства канут в неизвестность вместе с недобросовестным застройщиком.

Так было, но в 2005 году был принят 214 ФЗ, суть закона сводится к тому, чтобы исключить бесконтрольное развитие событий в долевом строительстве и повернуть систему в законное русло, защитив, прежде всего, интересы дольщика, который в данных отношениях является слабой стороной.

Более десяти лет действия федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков, от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках. Приобретение квартиры по ДДУ гарантирует участнику, что оплаченное им жилье не будет в период строительства перепродано кому-то другому и достанется только ему, а в случае наступления непредвиденных обстоятельств или при банкротстве застройщика, ему сполна вернутся вложенные средства.

Безусловно, это является основной и самой важной, но далеко не единственной  гарантией, которую получает дольщик. Помимо этого, еще какие гарантии дает 214 ФЗ? Их достаточно много, и список постоянно пополняется, поскольку закон регулярно дорабатывается и изменяется. С 2017 года начали действовать новые поправки к закону, которые еще больше усложнили жизнь недобросовестным застройщикам.

Закон предъявляет очень высокие требования к строительным компаниям, организующим строительство дома. Чтобы иметь возможность привлекать деньги граждан, застройщик должен приобрести или взять в арену участок земли, согласовать строительство и получить на него разрешение, опубликовать на своем сайте декларацию проекта. С 2017 года требования к девелоперу еще более ужесточились, он должен:

  1. Иметь уставной капитал не менее 2,5 миллиона рублей, если суммарная площадь строящихся объектов не превышает 1,5 тысяч кв.м. При этом в законе установлена прогрессивная система: чем больше площадь объектов, тем выше уставной капитал;
  2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства;
  3. Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам;
  4. Не должно быть более 25 % от всех его активов задолженности по налогам.

Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с фиктивной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами.

Обязательным условием заключения договора является наличие у застройщика страховки от невыполнения своих обязательств. Это значит, что как бы ни развивались события, дольщик 100 % вернет свои сбережения.

Если у застройщика будут отсутствовать финансовые возможности, то деньги участнику, а также кредит банку, если жилье приобреталось в ипотеку, вернет страховая компания.

Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку за все свои огрехи в строительстве застройщик должен расплатиться с дольщиком из своего кармана.

А если он не пожелает платить или устранять недостатки, то участник может по своей инициативе аннулировать договор или расторгнуть его через суд, а также получить значительные компенсации за свои неудобства. Кроме того, гарантии на строение должны действовать еще, как минимум пять лет после передачи квартиры дольщику.

Что касается сроков сдачи объекта, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения: если дольщик не уложился в срок, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.

Безусловно, ведь 214 ФЗ – не панацея, и определенная доля риска всегда остается. Дело в том, что в законе не предусмотрен типовой договор, а лишь присутствуют обязательные условия, которые в него должны быть включены. Это дает возможность застройщикам с завидной изобретательностью обходить закон и включать в ДДУ условия, невыгодные для дольщиков. Заметить их сложно, а тем более людям, не имеющим представления, как должен выглядеть «правильный» договор. Поэтому перед его оформлением, лучше проконсультироваться с юристом.

И конечно, дольщикам нужно помнить, что ни предварительный договор, который очень любят заключать застройщики, ни участие в ЖНК и ЖСК, не даст им полноценную гарантию приобретения жилья и защиту от мошеннических схем недобросовестных застройщиков. Если строительная фирма продает квартиры не по ДДУ, дольщику есть о чем задуматься. Конечно, нельзя 100 % сказать, что данная компания работает вне правового поля, но лучше лишний раз перестраховаться и найти другого застройщика.

По сути, только продажа по 214 ФЗ является единственной возможностью купить дешевую квартиру в новостройке с минимальным риском. Безусловно, закон не совершенен, в нем имеются и определенные и минусы, и много недоработок, о которых не устают спорить юристы и правоведы.

Однако, несмотря на его недостатки, только он гарантирует полноценную защиту дольщикам от недобросовестных строительных фирм.

  Если вы собрались вложить свои деньги в долевое строительство, компетентные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут вам безопасно провести сделку: проверят добросовестность застройщика, проанализируют юридическую составляющую ДДУ, найдут нежелательные условия в договоре. Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/214-fz-sut-zakona

5 положений 214 ФЗ об участии в долевом строительстве, которые Вы должны знать

Закон о долевом строительстве 214 фз действующая

В данном материале мы рассмотрим 214 ФЗ об участии в долевом строительстве в действующей редакции 2018 года.

На основании судебной практики мной подобраны самые важные положения этого закона, необходимые гражданам для защиты своих прав при общении с застройщиком.

Здесь собраны советы, обоснованные нормами закона, которые реально работают и применяются при возникновении споров, связанных с участием в долевом строительстве.

статьи:

1. При чем здесь Закон о защите прав потребителей?

2. Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?

3. Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!

4. Как зарегистрировать договор без застройщика

5. Дом построен. Не расслабляться!

Выводы

При чем здесь Закон о защите прав потребителей?

Несмотря на принятие специального федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», им не регулируются все возникающие при долевом строительстве отношения.

Помимо данного закона подлежат применению Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативные акты. При участии в качестве стороны по договору долевого участия гражданина, наиболее актуальным является вопрос о применении закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

И вполне естественно возникает вопрос о том, какой закон подлежит применению в случаях, когда они по-разному регулируют один и тот же вопрос. Разграничим сферы действия федерального закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.

Общее правило звучит следующим образом. Вопросы участия в долевом строительстве регулируются федеральным законом № 214-ФЗ, поскольку его нормы являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей.

Рассмотрим один из примеров. Тем и другим законодательным актом регулируется вопрос восстановления нарушенных прав потребителя (участника долевого строительства) в случае, если купленная квартира не соответствует условиям заключенного договора, описанию и характеристикам такого объекта.

Речь идет о неисполнении застройщиком обязанности предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о квартире.

В частности, о потребительских свойствах квартиры, ее характеристиках, о сроках передачи квартиры, а также общей информации о многоквартирном доме, которая гарантирует возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте (п. 1 ч. 4 ст. 4, ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона №214-ФЗ).

Согласно сложившейся судебной практике потребитель должен быть ознакомлен не только с описанием местоположения квартиры, но и со сведениями о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.

В тех случаях, когда на момент заключения договора участия в долевом строительстве потребителя не ознакомили под роспись с документацией, содержащей указанное выше описание квартиры и того, что с ней связано, имеет место существенное нарушение требований закона и прав участника долевого строительства.

Ответственность застройщика, в данном случае, регулируется ст.

7 Закона №214-ФЗ и включает в себя обязанность по требованию потребителя безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить потребителю расходы на устранение недостатков.

Кроме того, возможно расторжение договора по Вашему требованию с возвратом в течение 10 рабочих дней уплаченной Вами суммы по договору, а также уплатой процентов за пользование указанными денежными средствами (ст.9 Закона №214-ФЗ).

При этом не допускается применение иных, не предусмотренных для данного случая, способов защиты и восстановления прав потребителя, в том числе, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. Например, не подлежат применению нормы о замене подлежащей передаче по договору долевого строительства квартиры на равнозначную (определение ВС РФ от 10.05.2016).

Однако, в тех ситуациях, когда возникшие отношения не урегулированы федеральным законом № 214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

В качестве примера приведем положения Закона о защите прав потребителей, касающиеся вопросов компенсации морального вреда и взыскания штрафа с застройщика.

Поскольку в федеральном законе № 214-ФЗ не содержится норм, регулирующих возможность или порядок компенсации морального вреда, либо взыскания штрафа за неисполнение законных требований в добровольном порядке, то подлежат применению нормы Закона о защите прав потребителей.

Однако учитывайте, что нормы закона применяются при условии, что участником долевого строительства является гражданин, приобретающий квартиру по ДДУ для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (определение ВС РФ от 15.12.2015).

Название договора и его содержание. Что если они не совпадают?

Применение федерального закона №214-ФЗ при возникновении и разрешении споров с гражданами (потребителями) не выгодно для застройщиков. Одним из способов введения граждан в заблуждение о возможности применения данного закона при нарушении застройщиком своих обязанностей является изменение названия договора.

Широкое распространение получила практика использования такого наименования как «предварительный договор купли –продажи».

И поскольку федеральный закон № 214-ФЗ не регулирует отношения, складывающиеся при заключении предварительных договоров купли-продажи, то по логике застройщика, при выбранном им названии договора к нему не смогут применить предусмотренные федеральным законом № 214-ФЗ санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

В таких ситуациях Вы должны знать и применять очень важное правило: вид договора определяется его содержанием. Это означает, что наименование договора имеет вторичное значение – юридическое значение имеют условия и содержание заключенного договора, из которых устанавливается вид договора (ст.431 Гражданского кодекса РФ).

Что касается договоров долевого строительства, в судебной практике сформировались следующие правила.

В тех случаях, когда имеет место договор, не отвечающий требованиям Закона № 214-ФЗ, но в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе, и предусмотренные в нем меры ответственности.

Следует устанавливать действительное содержание договора независимо от его наименования. Понимать условия заключенного договора следует буквально, т.е. исходя из значения содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из условий договора в целом, с учетом цели договора.

Так, если предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома и Вы, как сторона договора, оплатили стоимость квартиры, то как правило к заключенному Вами договору, независимо от его наименования, применяются нормы федерального закона № 214-ФЗ (определение ВС РФ от 21.07.2015).

Данный вывод основан на содержании ч. 1 ст.

1 названного закона: закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Переносить сроки строительства можно только с Вашего согласия!

Единственной законной формой переноса сроков передачи квартиры по договору долевого участия является заключение дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Никакие иные формы уведомлений, извещений или согласований не являются допустимыми, т.е. не влекут за собой изменения сроков строительства.

Закон № 214-ФЗ четко регламентируется порядок действий застройщика при пропуске сроков строительства. Так, согласно ч.3 ст.

6 данного закона при невозможности завершить строительство многоквартирного дома в предусмотренные договором сроки, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства информацию о переносе сроков, а также предложение об изменении договора.

Порядок изменения договора долевого участия в связи с нарушением сроков строительства регламентируется ст. 452 ГК РФ. В частности, дополнительное соглашение об изменении сроков строительства должно быть заключено в письменной форме и обязано пройти государственную регистрацию.

При этом обратите внимание, что законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия.

Это означает, что никакие уведомления застройщика об изменении срока строительства не влекут изменений условий договора о сроках строительства многоквартирного дома.

Без Вашего согласия перенести сроки строительства на более поздний срок застройщик не вправе (определение ВС РФ от 08.12.2015).

Как зарегистрировать договор без застройщика

При недобросовестном поведении застройщика, выражающемся в уклонении от регистрации договора долевого участия в строительстве, Вам не остается ничего другого, как обратится в суд с требованием о регистрации договора. Несмотря на то, что по общему правилу регистрация договора требует обоюдного присутствия сторон.

При уклонении застройщика от регистрации договора необходимо воспользоваться п. 2 ст. 165 ГК РФ, в соответствии с которым суд наделен правом вынести решение о регистрации договора участия в долевом строительстве.

В суде Вы должны будете представить доказательства того, что соблюдена надлежащая форма сделки (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), отсутствуют препятствия для ее государственной регистрации (п. 1 ст. 160 ГК РФ), а также того, что застройщик уклоняется от прохождения указанной процедуры.

Другими словами, у Вас на руках должен быть письменный договор участия в долевом строительстве, содержание которого отвечает его названию, подписанный Вами и представителем застройщика.

У Вас должны быть документы, подтверждающие выполнение условий договора со своей стороны – оплата стоимости квартиры.

А также, должны быть доказательства направления застройщику предложения о государственной регистрации названного выше договора.

При соблюдении рассмотренных условий суд примет решение, в соответствии с которым будет зарегистрирован договор участия в долевом строительстве (определение ВС РФ от 21.06.2016).

Дом построен. Не расслабляться!

Особое внимание потребитель должен уделять подписанию акта приема-передачи квартиры по договору долевого участия. Поскольку при его подписании самое время указать все выявленные недостатки и потребовать их безвозмездного устранения.

При этом следует учитывать, что законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче квартиры недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

Однако ответственность за нарушение прав потребителя предусмотрена в Законе о защите прав потребителей. Так, в соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей Вы вправе потребовать, в том числе, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара.

По общему правилу, если срок устранения недостатков не согласован письменно, застройщик обязан устранить их незамедлительно. Если срок письменно согласован, он не может превышать 45 дней – ст.20 указанного Закона. Согласно п. 1 ст.

23 Закона за нарушение указанных сроков застройщик обязан выплатить в Вашу пользу за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента стоимости квартиры (определение ВС РФ от 01.03.2016).

Что касается самой процедуру принятия квартиры после завершения строительства многоквартирного дома, то она подробно регламентируется федеральным законом № 214-ФЗ. При этом, нарушение застройщиком установленного порядке означает не передачу им квартиры, и, как следствие, влечет наступление ответственности при нарушении закрепленных в договоре сроков строительства.

Порядок передачи квартиры установлен в ч. 4,6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии с ним, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче. Также застройщик обязан предупредить потребителя о необходимости принятия квартиры и о последствиях бездействия потребителя.

Потребитель как участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности квартиры к передаче, обязан принять ее в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если потребитель уклоняется от приемки квартиры, застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры. И вас такой вариант явно не устраивает, поскольку при таком развитии событий усложняется порядок предъявления претензий по качеству передаваемой квартиры.

При возникновении спора о соблюдении порядка передачи застройщиком квартиры потребителю, доказать факт соблюдения рассмотренных обязанностей по уведомлению участника долевого строительства лежит на застройщике (определение ВС РФ от 14.06.2016).

Выводы

Применение федерального закона № 214-ФЗ на практике осложняется противодействием со стороны застройщика, который стремится снизить риски и ответственность в сфере строительства многоквартирных домов. И противодействовать застройщику можно только путем грамотного использования законодательных норм в своих интересах.

Поскольку законодательство в сфере долевого строительства объемно и носит специализированный характер рекомендуем при возникновении вопросов или сомнений относительно имеющихся у Вас прав обращаться к нам за профессиональной консультацией.

Обращайтесь!

by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

Источник: https://uristnet.ru/5-polozheniy-214-fz-ob-uchastii-v-dolevom-str/

Суть 214 ФЗ и изменения 2020 года

Закон о долевом строительстве 214 фз действующая

Последнее обновление: 09.02.2020

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года и актуальны по 2020-й год. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2020 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки.

Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается.

Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков.

То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено.

Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство.

Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2019 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/214-fz-sut-i-izmeneniya-2019-goda/

Фз 214 об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2020 году

Закон о долевом строительстве 214 фз действующая

Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.

Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.

Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.

Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

  • Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
  • Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
  • Статья 3.

    Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

    • Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
  • Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
  • Статья 5. Цена договора
  • Статья 6.

    Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

  • Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
  • Статья 8. Передача объекта долевого строительства
  • Статья 9. Расторжение договора
  • Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
  • Статья 11.

    Уступка прав требований по договору

  • Статья 12. Исполнение обязательств по договору
    • Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
  • Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
  • Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
  • Статья 15.

    Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

  • Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  • Статья 17.

    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

  • Статья 18.

    Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

  • Статья 19. Проектная декларация
  • Статья 20. Информация о застройщике
  • Статья 21. Информация о проекте строительства
  • Статья 22. Утратила силу
  • Статья 23.

    Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

  • Статья 24. Утратила силу
  • Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
  • Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

  • Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
  • Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
  • Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
  • Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

  • Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
  • Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
  • В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
  • Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

  • Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
  • После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
  • Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств.

Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора.

Знайте об этом.

Онлайн-юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: